Grundsteuerreform 2022: Das sollten Sie wissen

Im November 2019 hat der Bundestag ein Gesetz zur Reform der Grundsteuer beschlossen. Ziel ist es, die Berechnung der Steuer auf eine gerechtere Grundlage zu stellen.

Wie kam es dazu?

Im April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht das bisherige Grundsteuermodell für verfassungswidrig. Geklagt hatten Eigentümer aus Westdeutschland, die die verwendeten Einheitswerte für ungerecht hielten: Sie stammen im Westen aus einer Erhebung von 1964, im Osten sogar von 1935. Weil sich die Grundstückswerte seither sehr unterschiedlich entwickelt haben, sah das Gericht den Gleichheitsgrundsatz verletzt. Der Gesetzgeber musste bis Ende 2019 eine Neuregelung beschließen.

Ab wann gilt die Reform?

Die neue Grundsteuer gilt ab dem 1. Januar 2025. Bis dahin bleiben die alten Regelungen anwendbar.

Bundesmodell und Länderöffnungsklausel

Das Reformgesetz regelt die Berechnung neu, das sogenannte Bundesmodell. Über die Länderöffnungsklausel dürfen die Länder eigene Bemessungsgrundlagen festlegen. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen setzen eigene Modelle ein. Sachsen und das Saarland folgen weitgehend dem Bundesmodell, berücksichtigen bei der Steuermesszahl aber die Nutzungsart.

Im Bundesmodell folgt die Berechnung weiterhin drei Faktoren: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz.

• Grundsteuerwert: Er ersetzt den Einheitswert. Bei Wohngrundstücken zählen unter anderem Bodenrichtwert und Lage, Grundstücks- und Wohnfläche, Immobilienart, Gebäudealter und Mietniveau. Bei Geschäftsgrundstücken sind Bodenrichtwert und Standard-Herstellungskosten maßgeblich.
• Steuermesszahl: Sie wurde abgesenkt, um die deutlich höheren Grundsteuerwerte auszugleichen.
• Hebesatz: Ihn bestimmen weiterhin die Kommunen. Sie sollen ihn so anpassen, dass das Gesamtaufkommen nicht steigt. Für einzelne Eigentümer kann die Belastung dennoch steigen oder sinken.

Ländermodelle, insbesondere Hamburg und Niedersachsen

Hamburg, Hessen und Niedersachsen nutzen für die Grundsteuer B ein Flächen-Faktor-Modell. Grundstücks- und Gebäudeflächen gehen mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen ein, ein Lagefaktor sorgt dafür, dass bessere Lagen bei gleicher Fläche höher besteuert werden. Bayern wählte ein reines Flächenmodell, Baden-Württemberg ein modifiziertes Bodenwertmodell.

Die neue Grundsteuer C

Mit der Grundsteuer C kehrt eine Baulandsteuer zurück. Ab 2025 dürfen Kommunen für unbebaute, baureife Grundstücke einen erhöhten Hebesatz ansetzen, bis dort gebaut wird. Das soll Spekulation mit Bauland verteuern und Anreize für neuen Wohnraum schaffen.

Was müssen Eigentümer tun?

Eigentümer müssen über ELSTER eine Feststellungserklärung einreichen. Im Bundesmodell sind unter anderem Fläche, Alter, Wert, Nutzung und Ertrag der Immobilie anzugeben. In Hamburg, Niedersachsen und Hessen genügen Nutzungsart, relevante Flächen und Wohnlage. Aus der Erklärung erstellt das Finanzamt den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid, die Kommune berechnet daraus mit dem neuen Hebesatz die Grundsteuer ab 2025.

Bei Fragen zur Grundsteuerreform unterstützen wir Immobilieneigentümer in rechtlichen und steuerrechtlichen Fragen. Sprechen Sie uns an.